L’utilité d’une SCI pour assurer la gestion de biens immobiliers entre plusieurs personnes n’est aujourd’hui plus à démontrer. Utilisée dans un but lucratif ou pour constituer un patrimoine immobilier au sein d’une même famille, la société civile immobilière est une structure juridique qui se décline en plusieurs types de société : la sci de location gestion, la sci de construction vente, la sci familiale…

La société civile immobilière est très pratique pour tous ses usagers qui souhaitent investir dans l’immobilier, notamment en matière de transmission de patrimoine, la SCI évitant toute mésentente entre les survivants et présentant des avantages fiscaux lors des droits de succession. Permettant de s’affranchir des taxes relatives à la transmission d’un bien immobilier, la création d une sci permet également d’effectuer, au moyen d’une cession de parts sociales, une transmission de patrimoine immobilier fiscalement avantageuse.

Pourquoi des parts sociales dans une SCI ?

Une société civile immobilière est une personne morale disposant de son propre patrimoine (cette dernière pouvant acheter un bien immobilier en pleine propriété) conformément à son objet social, et notamment d’un capital social qui résulte des différents apports des associés (apports en numéraire, apports en nature…). Monter une sci permet notamment d’acheter un bien. En contrepartie de sa participation dans le capital social de l’entreprise, chaque associé se voit remettre un certain nombre de parts sociales, calculé proportionnellement à la valeur de son apport. Il y a donc un certain avantage en sci pour l’associé.

Céder ses parts sociales en SCI

L’associé qui souhaite céder une partie des parts qu’il possède ou sortir définitivement de la SCI doit utiliser le moyen juridique qu’est la cession de parts sociales. Cette transmission de valeurs mobilière peut être effectuée à la valeur nominale des parts, c’est à dire à leur valeur telle qu’elle résulte du capital social, ou à leur valeur vénale, c’est à dire au prix qu’en demande l’associé vendeur au vue du marché. La cession de parts sociales est un contrat sous seing privé qui comporte des avantages et inconvénients, et peut nuire à la gestion de patrimoine immobilier entre les associés.

La cession de parts sociales nécessite l’accord de tous les associés

S’agissant d’une société civile, l’entrée d’un nouvel associé dans la société civile immobilière doit être accepté par tous les autres associés. L’unanimité est alors requise, lors d’un vote au moment de l’assemblée générale de la société, comme pour l’achat d un bien immobilier ou la distribution des revenus locatifs.

En cas de refus de la part des autres associés de voir un nouvel arrivant dans la sci, les associés se voient dans l’obligation d’acheter les parts de l’associé sortant. Son engagement contractuel vis à vis de la société, prenant appui sur les statuts de la sci, ne peut en effet être perpétuel.

En cas de refus des autres associés de racheter les parts de l’associé sortant, ce dernier pourra librement vendre ses actifs à un tiers qui lui convient.

La cession des parts sociales au moment de la succession

Favorisant la transmission du patrimoine aux descendants et héritiers du défunt, les parts sociales de sci apportent l’avantage d’une fiscalité plus légère que la transmission d’un actif immobilier. Ces dernières peuvent en effet être cédées du vivant du donateur, ou transmises à ses héritiers en cas de décès.